美国新屋开工数激增 楼市供不应求有望获得缓解

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美国商务部周三公布的单户住宅开工数量大幅反弹，是经济继续与衰退预测背道而驰的又一迹象。独栋住宅开工量占住宅建设的大部分，经季节性因素调整后，上个月开工量跃升6.7%，至98.3万套。7月份同比上涨9.5%。西部地区独栋住宅开工率飙升28.5%，引领了破土动工的增长。中西部地区新屋开工增长12.5%。但美国东北部和人口稠密的南部分别下降了3.4%和1.3%。

随着通胀回落，在加上房屋攻击增加或可缓解楼市，经济学家认为乐观数据不会导致下个月再次加息。纽约研究机构FWDBONDS首席分析师Christopher Rupkey表示："楼市总体显示出韧性，但美联储官员在判断今年是否再次升息时，可能会忽视需求增强的最新消息，因通胀方面已取得进展。"

在受到美联储激进的货币紧缩政策的打击后，美国房地产市场已经企稳。然而，进一步的改善可能会受到抵押贷款利率再次上升的限制。抵押贷款融资机构房地美的最新数据显示，过去几周，受欢迎的30年期固定抵押贷款的平均利率已升至6.96%，与去年10月底和11月初7.08%的水平相去不远，后者是2002年4月以来的最高水平。

抵押贷款利率接近7%的原因是8月份房屋建筑商信心下降，全美房屋建筑商协会(NAHB)表示，在销售预期下降的情况下，越来越多的建筑商推出了吸引买家的激励措施。

自2022年3月以来，美联储已将基准隔夜利率上调了525个基点，至目前的5.25%至5.50%区间。7月份5套及以上住宅项目的开工率保持不变，为46万套。住房租赁需求正在放缓，这主要是由于抵押贷款利率上升导致一些潜在购房者退出。在建的多户住宅存量也创下了纪录。

整体来看，周三公布的数据显示，美国7月新屋开工年化总数为145.2万户，预期为144.8万，前值为139.8万。美国7月新屋开工年化月率为3.9%，预期为0.3%，前值为-11.7%。

牛津经济美国首席分析师Nancy Vanden Houten表示："对新独栋房屋的需求，受存量房屋稀少的推动，应能维持独栋房屋建设的底部。房屋建筑商在8月份再次增加了对激励措施的使用，这可能会支持销售，防止独栋房屋开工大幅下降。”

7月份独栋房屋的未来建造许可增加0.6%，至93万套。这一数据已经连续六个月上升，并受到中西部和南部地区上涨的提振。然而，东北部的独户建筑许可大幅下降，西部则保持不变。5套及以上住房项目许可下降0.2%，至46.4万套，为2020年10月以来的最低水平。总体来看，美国7月营建许可月率初值为0.1%，预期1.6%，前值为-3.7%。美国7月营建许可年化总数初值为144.2万户，预期为146.3万，前值为144.1万。

尽管开工率上升，但住房供应可能仍然紧张。7月份，批准开工的房屋数量下降0.4%，至27.7万套。单栋住宅建筑积压量下降0.7%，至14万套，而该部分的完成率上升1.3%，至101.8万套。房屋完工总量下降11.8%，至132.1万套。在建单户住宅库存下降0.7%，至67.8万套。在建多户住宅增加1.1%，至98.6万套，为政府自1970年开始追踪该数据以来的最高水平。

房地产经纪人估计，房屋开工和完工率每月需要在150万至160万套之间，才能填补库存缺口。

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